Mua bán nhà đất qua vi bằng như thế nào? Giá trị pháp lý của vi bằng ra sao?

Thừa phát lại Online - Các cụm từ như "công chứng vi bằng", "vi bằng nhà đất", "mua đất vi bằng",... có lẽ không còn xa lạ đối với môi giới nhà đất, đặc biệt ở các vùng ven của các đô thị lớn. Vì sao lại xuất hiện các khái niệm không có trong quy định của pháp luật này?

Đầu tiên, cần khẳng định ngay Thừa phát lại không làm chứng cho việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất như nhiều người vẫn nghĩ. Nhiều người vẫn cho rằng, Thừa phát lại có thẩm quyền trong việc chứng kiến mua bán nhà đất của các bên, từ đó mới xuất hiện các cụm từ như "công chứng vi bằng", "nhà đất vi bằng", mua bán nhà đất qua vi bằng",.... Một truyền mười, mười truyền một trăm, từ đó các cụm từ này càng trở nên phổ biến hơn trong giới mua bán nhà đất. Tuy nhiên, các khai niệm, định nghĩa này là hoàn toàn trái quy định của pháp luật. Về thẩm quyền, phạm vi và giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức”.

Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp quy định tại Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, như lập vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…

Trên thục tế, một số vi bằng do Thừa phát lại lập có nội dung liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu, quản lý đất đai, cụ thể như sau:

- Chứng kiến buổi làm việc, thỏa thuận giữa các bên để giao quyền quản lý, sử dụng và hưởng các hoa lợi từ quyền sử dụng đất được giao quản lý đó hoặc giao toàn quyền quản lý, sử dụng phần đất của lối đi chung; đồng thời, cũng các chủ thể tham gia trên lập thêm một vi bằng khác để chứng kiến việc giao nhận tiền đối với quyền sử dụng đất trên. 

- Ghi nhận hiện trạng đất (mục đích để giao quyền quản lý, sử dụng và định đoạt, làm con đường nội bộ đi chung, ranh giới đất, nhà…) nhưng nội dung vi bằng còn thể hiện thêm thông tin trình bày của các bên về nguồn gốc đất là do các bên đã tự mua bán, tặng cho,… trước đó; đồng thời, không có tài liệu, giấy tờ đất kèm theo.

- Hoặc nội dung vi bằng ghi nhận nhiều sự kiện, hành vi và thông tin không liên quan đến sự kiện, hành vi được lập, cụ thể như ghi nhận lời trình bày của các bên về nguồn gốc đất, lời cam đoan, cắm mốc thửa đất và giao nhận tiền, cam đoan con cháu đời sau không can thiệp vào phần đất đã giao cho đối tượng được quản lý, sử dụng, định đoạt và thể hiện sự nhận chuyển nhượng giữa 2 bên trong vi bằng, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên yêu cầu lập vi bằng…

Căn cứ quy định của Luật Công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận; đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải lập thành Hợp đồng và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Do đó, Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận, buổi làm việc có nội dung liên quan đến sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản là không đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật./.