Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2014

(Thừa phát lại Online) - Luật Nhà ở năm 2014 ra đời thay thế Luật Nhà ở năm 2005 là một bước tiến lớn trong việc cụ thể hoá các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở, đồng thời khắc phục một số điểm còn bất cập của Luật Nhà ở năm 2005.

1. Quy định rõ thời điểm chuyền quyền sở hữu nhà ở đối với từng loại giao dịch nhà ở (Điều 12)

 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở không còn phụ thuộc vào thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau. Cho nên, việc đăng ký sở hữu nhà ở chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu. 

Cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau trong từng trường hợp:

• Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua → kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
• Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở →kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác;
• Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu →  kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở;
• Trường hợp thừa kế nhà ở →  kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

2. Mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam       
2.1. Bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở là hộ gia đình (Khoản 12 Điều 3 và Điều 4)

• Hộ gia đình được sở hữu các loại nhà ở như các chủ thể cá nhân, tổ chức khác theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
• Việc bổ sung thêm chủ thể sở hữu nhà ở là hộ gia đình nhằm đảm bảo tính thống nhất với các quy địnhBộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai năm 2013có liên quan đến hộ gia đình.

2.2. Mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 159, 160, 161)

a. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.

Người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức sau:

Ø  Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản); 

Ø   Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; 

Ø Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

 b.  Đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài

Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam  → phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở xây dựng trong sự án;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam →phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam; 

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật).

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; 

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. 

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu các loại nhà ở Việt Nam sau đây:  nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 

Số lượng nhà tổ chức, cá nhân được quyền sở hữu:

 Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. 

Thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

-  Đối với cá nhân nước ngoài →  thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở, nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài →  được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

 - Đối với tổ chức nước ngoài → được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

-  Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

3. Nhà chung cư (Điều 99)

3.1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư: được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định pháp luật.

3.2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý như sau: 

• Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng →  chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt; nhà chung cư không thuộc trường hợp trên hoặc buộc phải phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
• Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng →  cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.  Và xử lý theo các hướng như sau:
• Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở  →  chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định về phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
• Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở →  chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Các chủ sở hữu có nhà chung cơ bị phá dỡ sẽ được giải quyết chỗ ở.

-  Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở →  Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.

- Phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư → các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư. 

- Phá dỡ để xây dựng công trình khác →  việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo pháp luật đất đai.

4. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Điều 118)

Khác so với Luật nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã chấp nhận cho một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, đó là các trường hợp sau đây:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Mua bán, thuê mua các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; 
• Bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
• Nhận thừa kế nhà ở.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

5. Cụ thể hóa công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở (Điều 122)

5.1. Các trường hợp phải thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng nhà ở:

- Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại;

- Văn bản thừa kế nhà ở 

5.2. Nơi thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứngứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.

6.  Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở (Điều 144 và Điều 147)

• Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức  → được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
• Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân  → được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư → được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

7. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 147)

Chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó →  phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. → Việc giải chấp nhà ở nêu trên phải nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.