Mua bán nhà/đất qua vi bằng có được cấp sổ không?

Một số vấn đề mua bán nhà/chuyển nhượng đất bằng giấy tay, sau đó nhờ Thừa phát lại lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ trên thực tế diễn ra rất nhiều sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết sau đây:

Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà một bên là người có quyền sử dụng đất có mục đích chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở này cho bên còn lại.

Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.

Điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Vậy mua bán nhà/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay?

Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến trên thực tế, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực và thường là do các bên tự thực hiện trên cơ sở niềm tin lẫn nhau.

"Mua bán nhà đất qua vi bằng"?

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Vi bằng phải được Văn phòng Thừa phát phải đăng ký Sở Tư Pháp.

Như vậy, Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. 

Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Do vậy, vi bằng chỉ ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tài sản, giao nhận giấy tờ, hiện trạng nhà đất,....giữa các bên và được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã được công chứng. 

Thừa phát lại không lập vi bằng quan đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất giữa các bên.

Khoản 4,5 Điều 37 NĐ 08/2020 quy định các trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng:

"...4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật."....

Đồng thời, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất thông qua giấy tờ viết tay là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận các hành vi, sự kiện pháp lý mà không chứng thực các hợp đồng giao dịch giữa các bên. Vì vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên cần làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp chuyển nhượng viết tay từ trước năm 2008 thì bạn vẫn sẽ được cấp sổ đỏ mà không cần làm Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ- CP như sau:

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, các bên phải lập thành văn bản và được công chứng theo đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.