Những điểm mới của Luật nhà ở 2014

(THừa phát lại Online) - Luật Nhà ở quy định về quyền sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

1. Quy định rõ thời điểm chuyền quyền sở hữu nhà ở đối với từng loại giao dịch nhà ở (Điều 12)

Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở không còn phụ thuộc vào thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau. Cho nên, việc đăng ký sở hữu nhà ở chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu. 

Cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau trong từng trường hợp:

- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua → kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;

- Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở →kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác;

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu →  kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở;

- Trường hợp thừa kế nhà ở →  kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

2. Mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2.1. Bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở là hộ gia đình (Khoản 12 Điều 3 và Điều 4)

- Hộ gia đình được sở hữu các loại nhà ở như các chủ thể cá nhân, tổ chức khác theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

- Việc bổ sung thêm chủ thể sở hữu nhà ở là hộ gia đình nhằm đảm bảo tính thống nhất với các quy địnhBộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai năm 2013có liên quan đến hộ gia đình.

2.2. Mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 159, 160, 161)

a. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.

- Người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức sau:

+ Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản); 

+ Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; 

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

 b.  Đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài

- Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam  → phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở xây dựng trong sự án;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam →phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam; 

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật).

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; 

+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. 

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu các loại nhà ở Việt Nam sau đây: 

+ Nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Số lượng nhà tổ chức, cá nhân được quyền sở hữu:

+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. 

- Thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

+ Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở, nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài → được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

+ Đối với tổ chức nước ngoài → được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

-  Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.