Thừa phát lại phát hiện giả mạo giấy tờ khi lập vi bằng đặt cọc nhà đất

Ngày viết: 19/05/2026. Hiện nay, các đối tượng lừa đảo sử dụng giấy tờ giả và giả mạo chủ sở hữu để lừa đảo ngày càng diễn ra tinh vi. Dưới đây là một vụ việc thực tế mà Thừa phát lại đã kịp thời phát hiện dấu hiệu bất thường khi lập vi bằng đặt cọc, giúp người mua tránh nguy cơ thiệt hại hàng tỷ đồng.

Sự việc diễn ra như thế nào?

Năm 2019, một nhóm đối tượng đã lên kế hoạch sử dụng giấy tờ giả và giả mạo chủ sở hữu đất để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán bất động sản tại Bình Thuận.

Cụ thể, ông Phạm Hoàng Sang có hai thửa đất tại TP. Phan Thiết và đã cung cấp bản photo giấy tờ nhà đất cho một công ty môi giới bất động sản để tìm khách mua.

Sau đó, các đối tượng gồm Lê Thị Hằng, Ngô Thế Tùng, Nguyễn Thạc Bách và Trần Sỹ Phương đã bàn bạc kế hoạch làm giả giấy tờ tùy thân và giấy tờ nhà đất nhằm giả mạo chủ sở hữu để nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.

Theo kế hoạch:

Nguyễn Thạc Bách đóng giả chủ đất Nguyễn Hoàng Sang.
Ngô Thế Tùng đóng vai trò trợ lý giao dịch Nguyễn Thạc Bách.
Các đối tượng sử dụng giấy CMND giả, tài khoản ngân hàng giả và tài liệu giả liên quan đến quyền sử dụng đất.
Một tài khoản ngân hàng cũng được mở bằng giấy tờ giả để nhận tiền đặt cọc.

Nhóm này đã thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất với giá khoảng 33 tỷ đồng và yêu cầu khách hàng đặt cọc số tiền hơn 3 tỷ đồng bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng do đối tượng khác đứng tên.

Thừa phát lại phát hiện dấu hiệu bất thường khi lập vi bằng như thế nào?

Ngày hôm đó là chiều Thứ 7, đối tượng Ngô Thế Tùng đóng giả trợ lý của Nguyễn Thạc Bách liên hệ với tôi (Thừa phát lại) để lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất. Sau khi được tôi tư vấn, đối tượng này đã kết bạn qua Zalo và gửi các hồ sơ, giấy tờ cho tôi và đề nghị tôi làm giúp một hợp đồng đặt cọc. Tôi đã từ chối vì không thuộc thẩm quyền của mình. Sau đó đối tượng này xin file mẫu hợp đồng để hai bên tự làm và được tôi đồng ý. Khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc tại địa điểm trên địa bàn quận Gò Vấp, TP. HCM do các bên thỏa thuận, qua nghiệp vụ, tôi đã phát hiện dấu hiệu bất thường trong trong các giấy tờ tùy thân do các đối tượng này cung cấp.

Cụ thể:

Dấu vân tay của người tự nhận là chủ đất (Nguyễn Hoàng sang do Nguyễn Thạc Bách đóng giả) không trùng khớp với dấu vân tay trên giấy tờ tùy thân cung cấp cho Thừa phát lại.
Một số giấy tờ có dấu hiệu nghi ngờ giả mạo.

Trước dấu hiệu bất thường này, tôi đã:

Tạm dừng việc lập vi bằng.
Yêu cầu các bên bổ sung, xác minh thêm giấy tờ liên quan.
Thông báo cho người mua biết sự việc giấy tờ có dấu hiệu làm giả để tránh rủi ro.

Sau đó, người mua đã yêu cầu Nguyễn Hoàng Sang (do Nguyễn Thạc Bách đóng giả) hoàn trả tiền đặt cọc nhưng đối tượng này quanh co, không chịu trả nên người mua đã trình báo cơ quan công an. Sau đó Công an đã bắt quả tang một đối tượng, các đối tượng còn lại bỏ trốn nhưng cũng bị bắt ngay sau đó. Vụ việc được điều tra và các bị cáo đã bị TAND TP.HCM tuyên phạt về các tội danh liên quan đến lừa đảo chiếm đoạt tài sản và sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.

Vai trò của Thừa phát lại trong các giao dịch nhà đất

Trong thực tế, Thừa phát lại có vài trò rất quan trọng trong việc lập vi bằng trong các giao dịch đặt cọc, giao nhận tiền hoặc xác nhận sự kiện liên quan đến bất động sản, như tấm khiên pháp lý giúp:

Ghi nhận khách quan quá trình giao dịch.
Hạn chế rủi ro tranh chấp.
Phát hiện dấu hiệu giả mạo giấy tờ hoặc thông tin bất thường.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Các bên có thể cung cấp vi bằng do Thừa phát lại lập cho các cơ quan chức năng để làm bằng chứng giải quyết vụ việc.

Tuy nhiên, vi bằng không thay thế hoạt động công chứng hoặc xác minh pháp lý đối với quyền sở hữu nhà đất. Do đó, người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản có giá trị lớn nên cẩn thận kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, người giao dịch cùng và thực hiện đúng quy định pháp luật vì hiện nay các đối tượng lừa đảo ngày càng tinh vi, máy móc cũng rất khó để phát hiện và không phải trường hợp nào cũng có thể phát hiện được.

Những lưu ý rút ra từ vụ việc trên

Vụ án trên cho thấy các đối tượng lừa đảo hiện nay rất tinh vi, có tổ chức, có kịch bản rõ ràng, phân chia vai trò cụ thể và có thể sử dụng:

Giấy tờ tùy thân giả.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả.
Tài khoản ngân hàng mở bằng thông tin giả.
Người đóng giả chủ sở hữu tài sản.

Do đó, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, đặc biệt là giao dịch đặt cọc số tiền lớn, người dân nên:

Xác minh kỹ thông tin chủ sở hữu.
Kiểm tra tính pháp lý của tài sản.
Thực hiện giao dịch tại các đơn vị có chuyên môn.
Yêu cầu lập vi bằng ghi nhận quá trình giao dịch khi cần thiết.

Nguồn tham khảo vụ việc:

Vụ án này sau đó được Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an TP. HCM khởi tố vụ án, Viện Kiểm sát nhân dân TP. HCM truy tố và Tòa án nhân dân TP.HCM đưa ra xét xử tuyên phát các bị cáo khung hình phạt từ 15 - 16 năm tù cho mỗi đối tượng và được nhiều cơ quan báo chí đăng tải vụ việc để lưu ý mọi người:

Báo pháp luật TP. HCM: Thừa phát lại 'phá án', chặn đứng kế hoạch lừa tiền tỉ | Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh
Báo VNexprees: Làm giả giấy tờ lô đất hàng chục tỷ đồng để lừa tiền ở Sài Gòn - Báo VnExpress

(Thừa phát lại kiểm tra giấy tờ và phát hiện dấu hiệu bất thường trong giao dịch đặt cọc bất động sản)

Câu hỏi thường gặp

Vi bằng đặt cọc nhà đất có giá trị pháp lý không?

Có. Vi bằng là nguồn chứng cứ ghi nhận quá trình giao dịch thực tế theo quy định pháp luật. Lưu ý: Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền.

Thừa phát lại có phát hiện được giấy tờ giả không?

Trong quá trình lập vi bằng, Thừa phát lại phải kiểm tra giấy tờ tùy thân và giấy tờ liên quan và có thể phát hiện các dấu hiệu bất thường từ giấy tờ này.