Mua bán nhà đất qua vi bằng có làm sổ đỏ được không?

Trong thời gian gần đây, các cụm từ như “mua bán nhà đất qua vi bằng”, “nhà đất vi bằng”, “mua đất vi bằng”, “công chứng vi bằng” xuất hiện rất nhiều trên các trang rao bán bất động sản, đặc biệt tại khu vực ven đô, đất chưa có sổ đỏ, đất phân lô tự phát.

Vi bằng nhà đất là gì?

Vi bằng nhà đất hay công chứng vi bằng là thuật ngữ được nhiều người sử dụng trong thực tế để chỉ các vi bằng có liên quan đến việc giao nhận tiền, ghi nhận hiện trạng hoặc các thỏa thuận liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện hành không có khái niệm pháp lý chính thức về "vi bằng nhà đất" hay "mua bán nhà đất qua vi bằng".

Thừa phát lại có được làm chứng mua bán nhà đất không?

Câu trả lời là KHÔNG.

Nhiều người cho rằng Thừa phát lại có thể làm chứng việc mua bán nhà đất, từ đó dẫn đến suy nghĩ sai lệch rằng chỉ cần lập vi bằng là giao dịch sẽ “an toàn”, “hợp pháp”. Chính sự hiểu lầm này đã làm xuất hiện các cụm từ như:

• Công chứng vi bằng

• Mua bán đất vi bằng

• Nhà đất vi bằng

• Chuyển nhượng đất bằng vi bằng

Thực tế, Thừa phát lại không có thẩm quyền công chứng, chứng thực hay xác nhận giao dịch mua bán nhà đất, làm chứng cho các giao dịch mua bán nhà đất.

Quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng

Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại:

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.

Vi bằng có thay thế công chứng không?

Vi bằng KHÔNG thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay văn bản hành chính khác.

Vi bằng có giá trị gì?

Vi bằng:

• Là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính

• Là căn cứ để các bên tham khảo, giao dịch theo quy định pháp luật

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất

Tòa án có quyền đánh giá, không bắt buộc công nhận giá trị chứng cứ của vi bằng.

Trường hợp Thừa phát lại KHÔNG được lập vi bằng nhà đất

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại bị cấm lập vi bằng trong các trường hợp sau:

• Xác nhận nội dung, chữ ký trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất

• Ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

• Lập vi bằng đối với đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• Thay thế hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật

Thực tế các “vi bằng nhà đất” đang được lập như thế nào?

Trên thực tế, một số vi bằng liên quan đến nhà đất thường có nội dung như:

• Ghi nhận buổi làm việc, thỏa thuận giữa các bên: Giao quyền quản lý, sử dụng đất, Giao quyền hưởng hoa lợi, Ghi nhận việc giao nhận tiền nhưng không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Ghi nhận hiện trạng đất.
• Hiện trạng ranh giới, lối đi chung.
• Mục đích làm đường nội bộ, phân lô

Mua bán nhà đất hợp pháp phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014:

Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, bằng khoán điền thổ,...)

• Đủ điều kiện pháp lý theo quy định.

Giao dịch mua bán nhà đất:

• Bắt buộc lập hợp đồng.

• Phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Do đó, Vi bằng không thể thay thế hợp đồng công chứng.

Có nên mua bán nhà đất qua vi bằng không?

Câu trả là: KHÔNG NÊN.

• “Mua bán nhà đất qua vi bằng” không được pháp luật công nhận

• Vi bằng không làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch

• Rủi ro tranh chấp, mất tiền, không sang tên được là rất cao

Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi, không phải giấy tờ sở hữu nhà đất.

Câu hỏi thường gặp:

Vi bằng nhà đất có sang tên được không?

Không. Vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực nên không thể sử dụng để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

Mua đất vi bằng có được cấp sổ đỏ không?

Không phải mọi trường hợp đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp sổ phụ thuộc vào nguồn gốc đất, quy hoạch và điều kiện pháp luật tại thời điểm xem xét.

Đất vi bằng có vay ngân hàng được không?

Thông thường không. Các tổ chức tín dụng thường yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp để thế chấp.

Mua đất vi bằng có an toàn không?

Không. Người mua có thể gặp nhiều rủi ro như không sang tên được, phát sinh tranh chấp hoặc không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bài viết liên quan:

• Vi bằng nhà đất tại TP. HCM: Lập vi bằng nhà đất tại Quận 11 
• Vi bằng là gì?: Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý và những điều cần biết khi lập vi bằng 
• Vi bằng phân chia thừa kế: Vi bằng phân chia di sản thừa kế là gì? 
• Giá lập vi bằng: Lập vi bằng giá bao nhiêu? cập nhật chi phí lập vi bằng mới nhất 
• Khi nào nên lập vi bằng: Khi nào thì yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng? 

Liên hệ để được tư vấn về giá trị pháp lý của vi bằng trong các giao dịch liên quan đến nhà đất hoặc hỗ trợ lập vi bằng theo đúng quy định pháp luật.

Thừa phát lại: Lê Văn Tùng

Văn phòng Thừa phát lại Quận 11

Hotline: 0908.559.880

Lập vi bằng 24/7 tận nơi