Mua bán nhà đất qua Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của Vi bằng nhà đất

Trong thời gian gần đây, các cụm từ như “mua bán nhà đất qua vi bằng”, “nhà đất vi bằng”, “mua đất vi bằng”, “công chứng vi bằng” xuất hiện rất nhiều trên các trang rao bán bất động sản, đặc biệt tại khu vực ven đô, đất chưa có sổ đỏ, đất phân lô tự phát.

Tuy nhiên, cần khẳng định rõ ngay từ đầu: Pháp luật Việt Nam KHÔNG có khái niệm “mua bán nhà đất qua vi bằng”.

Việc sử dụng các thuật ngữ trên là cách gọi không chính xác, dễ gây hiểu nhầm nghiêm trọng về giá trị pháp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà, mua đất.

Thừa phát lại có được làm chứng mua bán nhà đất không?

Câu trả lời là KHÔNG.

Nhiều người cho rằng Thừa phát lại có thể làm chứng việc mua bán nhà đất, từ đó dẫn đến suy nghĩ sai lệch rằng chỉ cần lập vi bằng là giao dịch sẽ “an toàn”, “hợp pháp”. Chính sự hiểu lầm này đã làm xuất hiện các cụm từ như:

• Công chứng vi bằng

• Mua bán đất vi bằng

• Nhà đất vi bằng

• Chuyển nhượng đất bằng vi bằng

Thực tế, Thừa phát lại không có thẩm quyền công chứng, chứng thực hay xác nhận giao dịch mua bán nhà đất.

Quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng

Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại:

1️⃣ Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.

2️⃣ Vi bằng có thay thế công chứng không?

❌ Vi bằng KHÔNG thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay văn bản hành chính khác.

3️⃣ Giá trị pháp lý của vi bằng

Vi bằng:

• Là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính

• Là căn cứ để các bên tham khảo, giao dịch theo quy định pháp luật

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất

👉 Tòa án có quyền đánh giá, không bắt buộc công nhận giá trị chứng cứ của vi bằng.

Trường hợp Thừa phát lại KHÔNG được lập vi bằng nhà đất

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại bị cấm lập vi bằng trong các trường hợp sau:

• ❌ Xác nhận nội dung, chữ ký trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất

• ❌ Ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

• ❌ Lập vi bằng đối với đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• ❌ Thay thế hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật

Thực tế các “vi bằng nhà đất” đang được lập như thế nào?

Trên thực tế, một số vi bằng liên quan đến nhà đất thường có nội dung như:

🔹 Ghi nhận buổi làm việc, thỏa thuận giữa các bên

Ví dụ:

• Giao quyền quản lý, sử dụng đất

• Giao quyền hưởng hoa lợi

• Ghi nhận việc giao nhận tiền

👉 Nhưng không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

🔹 Ghi nhận hiện trạng đất

• Hiện trạng ranh giới, lối đi chung

• Mục đích làm đường nội bộ, phân lô

⚠️ Tuy nhiên, vi bằng không kèm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chỉ ghi nhận lời trình bày của các bên.

🔹 Nội dung vi bằng vượt quá phạm vi cho phép

• Ghi nhận lời cam đoan, nguồn gốc đất

• Ghi nhận việc “nhận chuyển nhượng”

• Cắm mốc, giao tiền, cam kết đời sau không tranh chấp

👉 Những nội dung này không đúng thẩm quyền của Thừa phát lại.

Mua bán nhà đất hợp pháp phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014:

✔️ Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, bằng khoán điền thổ,...)

• Đủ điều kiện pháp lý theo quy định

✔️ Giao dịch mua bán nhà đất:

• Bắt buộc lập hợp đồng

• Phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

❌ Vi bằng không thể thay thế hợp đồng công chứng.

Có nên mua bán nhà đất qua vi bằng không?

👉 KHÔNG NÊN.

• “Mua bán nhà đất qua vi bằng” không được pháp luật công nhận

• Vi bằng không làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch

• Rủi ro tranh chấp, mất tiền, không sang tên được là rất cao

🔎 Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi, không phải giấy tờ sở hữu nhà đất.

📞 Liên hệ ngay để được tư vấn và hỗ trợ lập Vi bằng:

Thừa phát lại: Lê Văn Tùng

Mobi: 0908.559.880

Website: thuaphatlaionline.com